Iberian Lawyer ha hablado con Javier Pascual Maldonado sobre un tema tan actual como la tokenización de bienes inmuebles. Javier es abogado y socio del área de Fintech de ALEDRA y ha asesorado a muchas empresas en áreas de tecnología, fintech, mercantil y, en general, proyectos relacionados con la tecnología blockchain. También ha participado en muchos procesos para obtener licencias, autorizaciones y registros administrativos en el área de fintech. Posee un título en derecho de la Universidad de Valencia y un doble LLM en Derecho y Tecnología de la IE Law School. Javier ha sido ponente en diferentes centros y ha participado en varias conferencias sobre derecho y tecnología (IE Law School, ICAV, IFAES, Universidad Politécnica de Valencia, CEU San Pablo, IFAES, South Summit, StartupGrind, Malta AI & BC Summit).

Los bienes inmuebles siempre han sido uno de los activos más valiosos en el mercado y la tokenización de este tipo de propiedades ha marcado un punto de inflexión en el sector. Para tener claros los conceptos, conviene recordar que un token es un objeto digital que representa un valor o un activo y se registra en una blockchain. Un token puede ser, por ejemplo, una representación digital de algo que existe en el mundo real. Incluso puede ser una representación de un derecho adquirido en virtud de un contrato. Esto abre un abanico de posibilidades en el mercado inmobiliario, pero ¿aún rige lo que dice el registro?

¿Cómo funciona el negocio legal de la tokenización en nuestro sistema legal?

La tokenización es una nueva forma digital de representar cualquier cosa en la blockchain, principalmente derechos, ya que un activo en sí mismo no puede ser representado. Lo que realmente se está representando es el derecho sobre ese activo. Tokenizar una propiedad inmobiliaria, por ejemplo, significa tokenizar un derecho real sobre esa propiedad. El sector de la tokenización en nuestro marco legal no es homogéneo; cada sector o la regulación específica de cada sector tendría que, o más bien, debería, regularlo (ya que la mayoría de ellos todavía no lo están haciendo). Un ejemplo se puede encontrar en un sector regulado como el mercado de valores. En marzo, se publicó una ley que establece que los valores negociables ya no solo se representan mediante anotaciones en cuentas y títulos, sino que también pueden representarse mediante tokens. Otro ejemplo se observa en el sector mercantil. La regulación europea conocida como el Régimen Piloto establece que los países de la UE deben reconocer los tokens como una nueva forma de representar las acciones de una sociedad anónima.

¿Pero qué es la tokenización de bienes inmuebles?

Específicamente, el sector inmobiliario aún no ha reconocido los tokens como una nueva forma de representar derechos reales. Sin embargo, el hecho de que un sector no reconozca explícitamente la tokenización no significa que las cosas no puedan ser tokenizadas dentro de ese sector. Simplemente significa que habrá menos seguridad jurídica.

Respondiendo a la pregunta, tokenizar una propiedad inmobiliaria, de acuerdo con nuestro sistema legal, no es posible actualmente porque los bienes inmuebles son activos físicos que no se pueden tokenizar. Lo que se puede tokenizar es un derecho sobre ese activo físico. Además, nuestros derechos de propiedad están fuertemente regulados y tanto el otorgamiento y modificación, transferencia o terminación de estos derechos requieren de documento público. Además, para que tenga efectos sobre terceros, también se requiere el registro en el registro de la propiedad.

Si quisiéramos tokenizar con la misma seguridad jurídica que el sistema actual sería necesario incluir en un documento público que una propiedad inmobiliaria está gravada con un token y que la nueva forma de traditio (transferencia de propiedad) es la entrega de ese token (en forma digital), que debería ser registrado en la escritura. Con estas dos condiciones, se entendería que la persona es el propietario. Sin embargo, si el propósito de la tokenización es agilizar los procesos y reducir la burocracia, no tiene mucho sentido tokenizar una propiedad inmobiliaria si aún tengo que pasar por un notario y un registrador.

¿Consideras que la tecnología blockchain facilita la democratización del sector inmobiliario?

Actualmente, la tokenización no se está llevando a cabo con derechos reales. En cambio, se están tokenizando otros tipos de derechos, como derechos de crédito u otros derechos de naturaleza económica, donde el interés variable son los futuros ingresos provenientes de la venta de la propiedad o los ingresos por alquiler. También se está tokenizando el derecho económico futuro relacionado con la venta de una propiedad, pero el derecho real en sí aún no se ha tokenizado. Sin embargo, cuando cambien las regulaciones, mi respuesta es sí, será posible tokenizar derechos reales.

¿Cuáles son las principales ventajas?

De hecho, si el escenario cambiara, lo más probable es que la nueva circunstancia con respecto a la propiedad subyacente al nuevo título representado por el token se registrara automáticamente y de manera rápida en el registro de la propiedad. La velocidad, la eficiencia de costos y la transparencia serían las ventajas de dicho sistema.

¿Qué consideras más ventajoso, el crowdfunding inmobiliario o la tokenización?

Actualmente, el crowdfunding funciona bien y su funcionamiento es ampliamente conocido. Sin embargo, el modus operandi de las plataformas actuales de tokenización inmobiliaria difiere, ya que en la mayoría de los casos el token no es propiedad del inversionista individual, sino que es propiedad de la compañía. Todavía existe una falta de seguridad jurídica suficiente al respecto. Sin embargo, en cuestión de meses se espera que esto cambie y presenciaremos un nuevo escenario con una mayor seguridad jurídica, mayor liquidez y otros beneficios.

¿Se libera la propiedad original del propietario original?

En España esto no está cambiando y no hay indicios actuales de que lo haga. Continuamos siguiendo la teoría del «título y modo», lo que significa que, para transferir una propiedad, se necesita un contrato y un símbolo que represente la transferencia de posesión (como una escritura pública, entrega de llaves o potencialmente en el futuro, la entrega de un token).

¿Cómo funcionan las plataformas especializadas en la tokenización de estos activos?

Estas plataformas a menudo permiten que ambas partes de la transacción inmobiliaria o de alquiler se beneficien: el arrendador y el inquilino.

Por ejemplo, permiten que el arrendador, que tiene un contrato de alquiler y necesita liquidez, ofrezca en venta un token que representa el alquiler que recibirá en los próximos 12 meses a través de un sistema de subastas. La plataforma también garantiza el pago. Sin duda, es una gran idea.

Pero, ¿cuáles son las limitaciones legales?

Más que limitaciones, hay una multitud de requisitos que deben cumplirse, lo que puede crear algunas barreras de entrada. Estos requisitos pueden incluir algunos aspectos como regulaciones sobre ofertas públicas, consideraciones del mercado secundario, la necesidad de obtener autorización para operar y más.

¿Existe certeza legal con respecto a los hackeos en redes blockchain?

Existen diferentes formas de entender la seguridad. Hackear la blockchain es un desafío, pero ese riesgo siempre existirá. Es importante considerar que hoy en día, la empresa que proporciona el token al inversor tiene sistemas de respaldo. Si llegas a perder tus tokens, se pueden generar nuevos para ti, invalidando los anteriores.

¿Qué desafíos legales deberá superar el sector a mediano plazo?

En el sector del mercado de valores, en lo que respecta a los mercados primarios y secundarios de tokens, incluso si el activo subyacente es un bien inmueble, lo que estás comprando es un derecho patrimonial de contenido, es decir, derechos no reales. En los próximos meses, el regulador deberá aclarar los requisitos que deben cumplir las entidades involucradas. Sin embargo, si nos referimos al sector inmobiliario en sí y deseamos que el token represente el derecho real, muchas cosas deberían cambiar, por lo que es un objetivo a largo plazo.

Un artículo de Javier Pascual Maldonado

El artículo original ha sido publicado en Iberian Lawyer, puedes leerlo pinchando aquí