La realización de actividades empresariales utilizando bienes inmuebles padece una gran complejidad tributaria, que, como es habitual en nuestro país, deriva en una importante afección a la seguridad jurídica.

Uno de los causantes es el concepto de “sociedad patrimonial”, que se crea para impedir que los ahorradores disfruten de los beneficios propios de los empresarios; imponiendo requisitos para que pueda entenderse que las actividades con inmuebles responden a una auténtica actividad económica.

En el Impuesto sobre Sociedades, las sociedades patrimoniales son excluidas de la exención del 95 por ciento aplicable a las rentas derivadas de la transmisión de valores que concede su artículo 21. Con esa exención, la venta total o parcial de una entidad mercantil por parte de otra queda prácticamente exenta de tributación. Y de ello se exceptúa la transmisión de entidades calificadas como patrimoniales. Lo mismo sucede con el tipo impositivo bonificado del 15 por ciento de las empresas de nueva creación, del que se excluye también a las sociedades patrimoniales.

Estas exclusiones encuentran su lógica en el interés del legislador en restringir los incentivos y beneficios a las reales actividades económicas, evitando su aplicación por sistemas de ahorro bajo fórmulas societarias.

Pero como suele suceder, del objetivo de la norma a su aplicación efectiva se genera un abanico tan grande de interpretaciones que acaban convirtiendo la práctica en un verdadero campo de minas con graves consecuencias económicas, que pueden llegar a ser limitaciones efectivas a legítimas y auténticas actividades económicas.

Como triste ejemplo, destaca la, hoy corregida, absurda situación que llevó a privar de los beneficios del artículo 21 de la LIS, y con ello, a someter a tributación a las rentas derivadas de la venta de sociedades “ready to build”, dedicadas a la explotación de parques de energía renovable.

Estas sociedades eran transmitidas por su holding en su primera fase, una vez efectuados los estudios de viabilidad, arrendado el terreno, obtenidos los permisos de construcción y de conexión a la red; y tramitados todos los demás permisos y licencias necesarios para la construcción y posterior puesta en marcha de la actividad de producción de energía.

Pues bien, al afectar a una actividad a desarrollar sobre un terreno alquilado sobre el que no se había producido ninguna actividad física en el momento de la transmisión de las acciones de la sociedad y con el objetivo de que la puesta en marcha fuera ejecutada por el adquirente, la Dirección General de Tributos, en resolución V2265-21, de 12 de agosto de 2021, entendió que la sociedad no realizaba una actividad económica y tenía la consideración de patrimonial. Y con ello privaba a la sociedad promotora de ese proyecto de la posibilidad de considerar exenta la renta derivada de la transmisión de la participación, a pesar de cumplir con los demás requisitos exigidos por la norma.

Este es un claro ejemplo de la inseguridad generada por una interpretación expansiva de las limitaciones creadas con otro objetivo. Afortunadamente, tras la Resolución de esa misma dirección general de 26 de julio de 2023 (V2200-23) la situación se ha solventado al señalarse que las actividades preparatorias desarrolladas por la sociedad y por su holding suponen una auténtica actividad económica, de forma que los inmuebles se encuentran afectos a esta clase de actividades.

La realidad es que la interpretación expansiva de las limitaciones a las actividades patrimoniales supone un real problema a las legítimas actividades económicas con inmuebles. Problema aderezado por la falta de seguridad jurídica, pues la interpretación que realizan los responsables de las actividades de inspección y de comprobación, así como de los tribunales económico-administrativos no ayudan a fijar unas reglas de juego claras.

Esta inseguridad en la fiscalidad de la actividad con inmuebles se manifiesta en las consultas que empresarios con esta clase de actividades formulan a la Dirección General de Tributos en busca de un marco de juego cierto.

En este sentido, nos ha llamado la atención la consulta que el año 2019 formulaba una empresa de nueva creación que había adquirido un inmueble compuesto por un conjunto de unidades, para rehabilitarlo y venderlo una vez concluidas las obras. Dado que la tramitación de los permisos y licencias requerían de cerca de un año, decidió alquilar algunas de las unidades hasta que pudiera iniciar las obras. Y con ello, consulta sobre si el arrendamiento le convierte en sociedad patrimonial, y puede, o no, aplicar el tipo de gravamen reducido.

El elemento de resolución favorable de este supuesto surge de la contabilización del inmueble adquirido como activo corriente, y no como elemento del inmovilizado si bien no entra a valorar la corrección del apunte contable, dejando de nuevo en el aire la solución final que podrá dar la inspección. 

En definitiva, un laberinto tributario que rodea tanto a empresarios como a inversores y que añade una capa -más- a las actividades empresariales vinculadas a bienes inmuebles en España.

Un artículo de Cristina Alba y Eduardo Cardona

Publicado en Legal Today